전세보증금을 못 받은 상황에서는 “소송할까”보다 먼저 확인할 것이 있습니다. 아직 살고 있는지, 곧 이사해야 하는지, 이미 이사했는지에 따라 권리 보전 순서가 완전히 달라집니다.
검토 기준일: 2026-09-02
지금 내 위치부터 고르세요
아직 거주 중
전입신고·점유·확정일자 상태와 등기부 변동을 확인하고, 계약 종료 의사와 반환 요구를 증거로 남깁니다.
곧 이사 예정
보증금을 받지 못한 채 이사해야 한다면 임차권등기명령을 신청하고 등기가 실제로 마쳐졌는지 확인한 뒤 전출·인도를 진행하는 것이 핵심입니다.
이미 이사함
전출·점유 상실 시점, 임차권등기 시점, 선순위 담보권을 즉시 확인해 권리순위를 다시 검토해야 합니다.
긴급 경고 임차권등기명령을 신청했다는 이유만으로 바로 이사하면 안전하다고 단정할 수 없습니다. 대법원은 임차인이 먼저 점유를 잃은 뒤 임차권등기가 마쳐진 경우 종전 대항력이 소급해 회복되는 것은 아니라고 판단했습니다. 등기 완료를 확인하기 전 전출·열쇠 인도를 서두르지 마세요.
첫 72시간 행동표
- 계약 종료 근거 확보: 계약서, 갱신 여부, 해지·갱신거절 통지와 도달 자료를 정리합니다.
- 권리 상태 캡처: 등기사항증명서, 전입세대 확인 가능 자료, 확정일자, 보증보험 가입내역을 확인합니다.
- 반환 요구: 반환할 금액·기한·계좌를 명확히 적은 통지를 보내고 송달 자료를 보관합니다.
- 재산보전 검토: 임대인의 매각·추가담보 위험이 보이면 가압류 필요성을 신속히 검토합니다.
회수 절차 선택 사다리
| 수단 | 맞는 상황 | 주의점 |
|---|---|---|
| 보증기관 사고접수 | HUG·HF·SGI 등 반환보증 가입 | 기관별 사고요건·기한·제출서류 확인 |
| 분쟁조정 | 금액·수리비·종료시점 협의 가능 | 상대방 참여 여부와 집행력 확보 방식 확인 |
| 지급명령 | 금액이 명확하고 상대방 주소가 확인됨 | 이의하면 통상 소송절차로 넘어갈 수 있음 |
| 보증금반환소송 | 계약 종료·금액·상계 등이 다투어짐 | 판결 후에도 재산이 없으면 회수가 어려울 수 있음 |
| 가압류 | 본안 전 재산 처분 위험 | 담보 제공과 피보전권리 소명 필요 |
증거 봉투에 넣을 8가지
- 임대차계약서와 갱신 자료
- 보증금 지급·반환 내역
- 전입·확정일자 자료
- 최신 등기사항증명서
- 계약 종료·반환 요구 통지
- 문자·메신저·통화 녹음의 적법한 원본
- 보증보험 증권과 사고접수 안내
- 수리비·관리비 등 공제 주장 관련 자료
2026년 공식 근거 재검증
- 신청과 등기 완료는 다릅니다. 주택임대차보호법 제3조의3은 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 정합니다. 이사 전에는 신청서 제출만이 아니라 등기기록에 임차권등기가 실제로 마쳐졌는지 확인해야 합니다.
- 최근 판례도 함께 확인해야 합니다. 대법원 2025. 4. 15. 자 2024마8598 결정은 임대차 종료 후 보증금이 반환되지 않은 경우의 신청 요건을 확인했습니다. 다만 점유 상실과 등기 시점에 따라 대항력 순위가 달라질 수 있으므로 최신 등기사항증명서와 선순위 권리를 함께 대조해야 합니다.
대법원 2025. 4. 15. 자 2024마8598 결정 · 주택임대차보호법
공식 확인처
기준일: 2026년 7월 26일. 보증금 규모·선순위권리·이사 일정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
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